Perito Estimatore Ligure
STUDIO DI CONSULENZA & VALUTAZIONE RETI TURISTICHE
Via Domenico Fiasella 4, Sarzana (SP)
Analisi di stima professionale condotta sull’unità immobiliare sita al 1° Piano del centro storico di Sarzana. Il documento esamina la trasformazione strategica dell’ufficio esistente (da Visura ordinaria – Via Domenico Fiasella N. 4) in due unità residenziali autonome, concepite per catturare l’elevatissima domanda ricettiva del Levante Ligure.
Valore Target Post-Reno
€ 215.000
Somma stimata Unità A (Monolocale) + Unità B (Bilocale)
Costi Trasformazione
€ 58.330
Edilizia di capitolato, allacci, arredo e direzione lavori
Valore Stato di Fatto
€ 156.670
Puro valore differenziale stimato per l’acquisizione
1. Inquadramento del Progetto & Frazionamento
In conformità a quanto illustrato in fiasella12 progetto ai render.png e fiasella12 progetto frazionamento.pdf, lo studio ingegneristico prevede il frazionamento della superficie catastale totale di 71 mq in due splendide soluzioni turistiche indipendenti:
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UNITÀ A: Loft Storico Soppalcabile (24,5 mq) H 3,75 m
Sfrutta l’imponente altezza interna per una zona notte soppalcata d’arredo. Budget ristrutturazione strutturale desunto da monolocale ristrutturazione.pdf: € 16.393.
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UNITÀ B: Bilocale “Affreschi” (40,5 mq) Trilocale Originario
Zona giorno con cucina a vista, camera matrimoniale indipendente e bagno. Budget di ridistribuzione strutturale da bilocale ristrutturazione.pdf: € 23.937 (compresi allacci Enel e ACAM).
Ripartizione dei Costi Complessivi
2. Metodologia del Valore di Trasformazione & Correttivi
“L’assenza di ascensore (seppur mitigata dall’essere un primo piano) e l’assenza di balconi rappresentano storicamente i principali fattori limitanti per la vendita residenziale classica nel Levante Ligure. Tuttavia, l’operazione di frazionamento mirata alla locazione ricettiva azzera quasi del tutto queste criticità, facendo leva sulla maestosità dei soffitti affrescati e sull’appeal storico dell’immobile.”
— Studio Tecnico Peritale Ligure
Incidenza Coefficienti Professionali
| Fattore Limite | Decurtazione | Nota per l’Investitore |
|---|---|---|
| Primo Piano senza Ascensore | -10% | Impatto molto tollerabile nel segmento degli affitti turistici. |
| Assenza di Balconi / Sfoghi esterni | -10% | Compensato ampiamente dal fascino degli interni d’epoca. |
| Parti comuni & Androne | VALORIZZATO | Ristrutturazione androne inclusa (€8k) per ottimizzare la prima impressione. |
Scomposizione del Valore di Trasformazione
3. Business Plan Interattivo & Redditività
Driver Locativi Turistici
Utile Netto Annuo Realistico (€)
Rendimento Netto Residenziale (4+4)
4,60%
Flussi costanti e minor impegno gestionale
Rendimento Netto Turistico (Simulato)
7,95%
Perfetta capitalizzazione del valore storico
4. Assistente Estimatore & Marketing AI
Strumenti AI a Disposizione
Seleziona uno dei motori preimpostati per analizzare l’investimento, generare materiale per le OTA o avviare una chat tecnica approfondita sull’immobile di Via Fiasella.
Benvenuto nel portale decisionale AI
Seleziona uno strumento sulla sinistra o scrivi una richiesta personalizzata per generare analisi predittive, calcoli metrici di scenario o testi promozionali assistiti dal modello Gemini 3 Flash.