Condominio Via Istria 24
Analisi Comparativa: Capitolato Iniziale vs Consuntivo Finale (Dati Verificati)
Capitolato Iniziale (C.I.)
€ 276.688,66
Importo previsto a preventivo
Consuntivo Finale
€ 396.891,00
Totale consuntivato a fine lavori
Scostamento Netto Totale
+€ 120.202,34
+43,44% globale rispetto al C.I.
Storni / Minori Spese
-€ 15.327,77
Risparmi ed eliminazioni lavorazioni
I Reali Maggiori Scostamenti Netti (€)
Ripartizione Extra-Costo per Causale
Classifica Corretta dei Maggiori Scostamenti
Analisi precisa delle variazioniSostituzione Ciclo Facciata (Rasatura Armata Minerale)
Storno Cod. B65034 vs Nuova Lavorazione Cod. 25.A54.B40.010
Il rivestimento silossanico a spessore inizialmente stimato (Cod. B65034 per -€ 21.031,09) si è rivelato **non idoneo allo stato del supporto murario**. La Direzione Lavori ha prescritto il **cambio di ciclo**: una rasatura armata con malta minerale e rete in fibra di vetro (Cod. 25.A54.B40.010 da Prezzario Liguria per +€ 49.997,39).
- Cod. 25.A90.A10.020 (€ 6.936,38): Fissativo/isolante prima della rasatura armata (1.849,7 mq).
- Cod. 25.A90.A10.020 (€ 6.936,38): Fissativo silossanico pigmentato prima della pittura finale (1.849,7 mq).
Altre Lavorazioni Extra Concordate non in Capitolato Iniziale
Pagina 3 del Consuntivo – Interventi specifici approvati da D.L. ed Amministratore
Pacchetto di opere necessarie eseguite nel corso del cantiere: ripristino marcapiano su 425 ml (€ 4.036,80), rimozione e ripristino mattoncini balconi (€ 3.232,63), assistenza impianti ed antennista (€ 1.808,15), carotaggi su cornicioni per nuovi pluviali (€ 1.224,00), ripristino fasce Commir (€ 1.009,20), sistemazione copertura portone (€ 835,80), ecc.
Ripristino Calcestruzzo Ammalorato (Travi e Pilastri)
Cod. A95103 – Intervento su Lati D, E, F (157,4 mq) + Cornicione (€ 6.334,03)
Emersi a ponteggi montati degradi profondi del calcestruzzo armato non rilevabili a terra (157,4 mq su travi/pilastri per +€ 21.483,78, oltre ai ripristini sui cornicioni per +€ 6.334,03).
Ascensori di Cantiere: Montaggi e Smontaggi Multipli (3 Stazioni)
Cod. A15029a / A15029b – Scelta logistica a tutela del condominio
I lavori sono stati suddivisi in 3 step autonomi per evitare l’occupazione totale del suolo pubblico e ridurre il disagio ai residenti. Ciò ha richiesto 2 montaggi/smontaggi extra dell’elevatore (+€ 10.236,87 montaggio + € 5.846,39 smontaggio = +€ 16.083,26 lordi, mitigati da -€ 3.943,59 di minor tempo di noleggio).
Messa in Sicurezza Urgente: Antiribaltamento Pareti Distaccate
Cod. MO1004 – Operai comuni (288 ore) per 350 m di rinforzo
Intervento d’urgenza disposto dalla D.L. per ancorare 350 metri di pareti distaccate a rischio crollo/ribaltamento.
Incremento Superficie Ponteggio (+279,9 mq) e Piani di Lavoro
Cod. A15022a/b/c e A15024a/b – Ampliamento mq facciata e terrazza
Per garantire l’esecuzione in sicurezza dei lavori sui balconi e sul piano terra dei lati A e C, la superficie del ponteggio è passata da 2.022,9 mq a **2.302,83 mq (+279,9 mq effettivi)**, oltre a **+36,3 mq** di piani di lavoro e mantovane. Questo adeguamento delle dimensioni ha comportato **+€ 6.220,74** di scostamento diretto per la struttura dei ponteggi.
Analisi dei Risparmi e Voci Annullate (-€ 15.327,77)
La gestione attiva del cantiere e le decisioni assembleari/tecniche hanno consentito di abbattere diverse voci del preventivo iniziale:
Stornato integralmente e sostituito con rasatura armata.
Riduzione mesi di permanenza effettiva degli ascensori.
Minori mq effettivi picchettati e ripristinati a consuntivo (-64,8 mq).
Annullato come da delibera condominiale.
Lavorazione non eseguita/annullata.
Non installata su parere del progettista per evitare “effetto vela”.
Dettaglio Analitico dei Principali Scostamenti
Verifica articolo per articolo dal documento di consuntivo (scorrere orizzontalmente su mobile)
Guida per la Spiegazione in Assemblea
Punti trasparenti per spiegare con esattezza l’extra costo ai condomini
1. Chiarezza sui Numeri Generali
“Il consuntivo dei lavori si chiude a € 396.891,00 rispetto ad un capitolato iniziale di € 276.688,66 (+€ 120.202,34). Tale variazione è dovuta a 3 fattori ben precisi: cambio di ciclo tecnico obbligato sulla facciata, opere di ripristino e sicurezza emerse dopo il montaggio dei ponteggi e scelte logistiche approvate per ridurre i disagi.”
2. Spiegazione dei Punti Chiave
- Cambio Ciclo Facciata (Differenza Netta +€ 28.966,30): Non abbiamo speso 50.000 euro in più ‘a vuoto’. La lavorazione iniziale a capitolato (-€ 21.031,09) è stata completamente eliminata perché il supporto esistente non era adatto. La D.L. ha dovuto applicare una rasatura armata minerale con rete (+€ 49.997,39 da Prezzario Liguria). Il maggior costo reale del cambio ciclo è di € 28.966,30.
- Ponteggi più Ampii (+279,9 mq per +€ 6.220,74): Il capitolato sottostimava le metrature dei ponteggi necessarie per mettere in sicurezza i balconi ed i lati A e C al piano terra. Abbiamo dovuto estendere la superficie da 2.022 mq a 2.302 mq.
- Ascensori di Cantiere in 3 Step (€ 16.083,26): Per non bloccare per mesi la strada e non paralizzare l’accesso ai portoni, si è scelto di lavorare per moduli. Questo ha comportato più fasi di montaggio/smontaggio dell’elevatore.
- Imprevisti Strutturali e Sicurezza Urgente (€ 33.500 circa): Sono stati scoperti degradi profondi del calcestruzzo su travi e pilastri nei lati D, E, F per 157 mq (€ 21.483,78) e pareti a rischio distacco che hanno imposto 350 m di rinforzi antiribaltamento (€ 12.110,40).
3. Storni e Risparmi Ottenuti
“Abbiamo recuperato oltre € 15.000 di risparmi annullando lavorazioni non necessarie (come la canalina multistrato da delibera condominiale, le reti di protezione anti-effetto vela e minori mq di intonaco picchettati).”