Relazione Tecnico-Economica
Giustificazione analitica dell’offerta d’acquisto per il compendio immobiliare “al grezzo” sito in Riccò del Golfo di Spezia.
1. Premessa e Stato Attuale
Questa sezione fornisce una panoramica delle caratteristiche fisiche del compendio oggetto di valutazione. Interagisci con il grafico sottostante per visualizzare la ripartizione delle superfici commerciali che costituiscono la base per il calcolo del valore di trasformazione.
Dettagli Immobile
- 📍 Ubicazione: Riccò del Golfo di Spezia (SP), Via Aurelia n. 320.
- 🚧 Stato: “Al grezzo” (strutture portanti in cemento armato e solai, privo di tamponature complete, impianti e finiture).
- 📐 Superficie Totale: 175 mq commerciali circa.
2. Analisi della Commerciabilità
Esplora le criticità intrinseche dell’immobile cliccando sulle schede sottostanti. Questa sezione illustra i fattori oggettivi che deprimono il valore del bene nello stato di fatto e ne limitano fortemente l’interesse sul mercato, rendendo la leva del prezzo l’unico strumento competitivo.
Inquinamento Acustico
Assenza Sfoghi Esterni
Leva Economica
Il fabbricato sorge direttamente sulla SS1 Via Aurelia. La vicinanza immediata a un’arteria stradale ad alto traffico rappresenta un forte deterrente per la clientela target che cerca soluzioni fuori città (solitamente orientata verso la tranquillità e il silenzio).
3. Business Case e Giustificazione Offerta
Questa sezione rappresenta il cuore finanziario della proposta. Il grafico e la tabella dimostrano matematicamente come il ricavo massimo ottenibile dalla vendita (Valore di Uscita) venga assorbito dai massicci costi di completamento. Il margine residuo definisce rigorosamente il tetto massimo dell’offerta (65.000 €) per garantire un minimo utile di impresa.
Ripartizione del Valore di Vendita Stimato
Il Valore di Mercato Finale stimato (271.250 €) è composto dai costi necessari, l’offerta d’acquisto e il margine di rischio.
| Parametro Economico | Valore (€) |
|---|---|
| Valore di Vendita Stimato (175 mq * 1.550 €/mq) | 271.250 |
| Costi Ristrutturazione (Hard & Soft Costs) | – 185.000 |
| Offerta per l’Acquisto | – 65.000 |
| Utile Lordo Previsto (~8%) | 21.250 |
Nota sul Rischio: Il margine lordo calcolato (circa l’8% sul valore di uscita) risulta già estremamente prudenziale e al limite della convenienza per un’impresa. Un prezzo di acquisto superiore ai 65k renderebbe l’operazione finanziariamente non sostenibile.
4. Vantaggi dell’Offerta per la Proprietà
A fronte dei rischi assunti dall’investitore e delle criticità oggettive del fabbricato, questa sezione riassume i benefici immediati e concreti che la proprietà ottiene accettando la proposta di € 65.000,00.
Immediatezza e Liquidità
Pagamento immediato “liquido” senza alcuna clausola sospensiva legata all’ottenimento di mutui o finanziamenti bancari.
Zero Oneri di Mediazione
Trattativa diretta che garantisce un risparmio netto sulle provvigioni di agenzia, massimizzando il netto ricavo per il venditore.
Soluzione Definitiva
La proprietà viene sollevata da un bene “al grezzo” di difficile gestione, azzerando futuri costi fiscali, rischi di sicurezza e oneri di manutenzione.