Relazione Analitica di Stima Immobiliare
Compendio Immobiliare da Ristrutturare – La Spezia, Loc. Pitelli
Proposta d’Acquisto Congrua Massima
€ 65.000
1. Inquadramento e Sintesi
Questa sezione introduce l’oggetto della valutazione: un corpo di fabbrica attualmente in stato degradato e con abusi edilizi, finalizzato alla realizzazione di due bilocali (35 mq ciascuno). L’interfaccia riassume i dati metrici di base e funge da introduzione alla logica valutativa che giustifica l’offerta proposta.
Stato Attuale
Corpo di fabbrica da ristrutturare con necessità di demolizione abusi.
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Mercato Riferimento
Prezzo medio locale: 588,83 €/mq (arrotondato 600 €/mq per stato mediocre).
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Stato Futuro
2 Unità abitative (Bilocali) da 35 mq. Superficie totale: 70 mq.
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2. Analisi Metodo Comparativo e Criticità
In questa sezione si analizza il deprezzamento dell’immobile. Attraverso il grafico a cascata è possibile visualizzare l’impatto negativo delle criticità intrinseche ed estrinseche sul valore di base teorico. Le card interattive sottostanti dettagliano i singoli elementi di svalutazione.
Impatto Criticità sul Valore Base
Localizzazione Sfalsata
Posizione infelice tra il cimitero locale e una zona di discarica/stoccaggio rifiuti. Crea un forte pregiudizio estetico e ambientale.
Logistica e Viabilità
Ubicazione su strada ad alto scorrimento con cronica difficoltà (o impossibilità) di parcheggio. Decremento stimato -15/20%.
Fattori Compensativi
La vista mare mitiga parzialmente i disagi logistici, ma non è sufficiente ad annullare la svalutazione complessiva di 15.000 €.
3. Valore di Trasformazione (Metodo Analitico)
Questa sezione dimostra matematicamente l’insostenibilità di un’offerta superiore a 65k. Il cruscotto interattivo permette di esplorare l’enorme peso dei costi di ristrutturazione (K) rispetto al potenziale ricavo finale (Vm). Cliccare sulle categorie nel pannello laterale per analizzare nel dettaglio gli interventi necessari.
Ricavo Stimato Post-Lavori (Vm)
€ 175.000
70 mq x 2.500 €/mq
Costi Totali Trasformazione (K)
€ 110.000
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Valore Residuo/Offerta (Vt)
€ 65.000
Limite massimo sostenibile
Ripartizione Costi (110.000 €)
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4. Conclusioni Finali
Riepilogo analitico che attesta la convergenza dei due metodi estimativi. La presentazione parallela certifica l’oggettività dell’offerta, rendendola una base inoppugnabile per la trattativa, a tutela dell’investimento e della copertura dei gravi rischi tecnici preesistenti.
Metodo Comparativo
Basato sui dati di compravendita “Comparabilitalia.it” decurtati per i difetti inemendabili di posizione.
- Valore Base: 80.000 €
- Minusvalenza (-20%): – 15.000 €
Metodo Trasformazione
Basato sulla redditività dell’operazione, dedotti gli oneri di sanatoria e ristrutturazione profonda.
- Ricavo Post-Lavori: 175.000 €
- Costi Trasformazione: – 110.000 €
Parere del Valutatore: Dall’analisi incrociata emerge in modo inequivocabile che il valore di € 65.000 rappresenta la massima offerta tecnicamente ed economicamente sostenibile. Qualsiasi importo superiore annullerebbe la redditività dell’operazione ed esporrebbe l’acquirente a perdite certe a causa degli ingenti costi per la messa in sicurezza geologica (muri di contenimento) e la sanatoria degli abusi.
La Spezia, 11/03/2026 – Il Tecnico Valutatore